Als je een vakantiehuis wilt kopen of verkopen is de waarde van het object een belangrijk onderdeel van het proces. Het bepalen van de waarde van een vakantiehuis is waarschijnlijk moeilijker dan het bepalen van de waarde van een reguliere woning. Dit komt doordat er meer variatie is en doordat er meer factoren zijn om rekening mee te houden.
Denk als het gaat om variatie vooral aan de variatie in typen vakantiehuizen. Gaat het om een stacaravan? Een chalet? Is het een appartement of een strandhuis? Een vrijstaand vakantiehuis of zelfs een vakantievilla? Allemaal erg belangrijk om een reële inschatting te maken van de waarde.
In dit artikel willen we je een aantal handvatten bieden.
Vooraf een belangrijke disclaimer: om echt de waarde van een recreatiewoning te bepalen moet dit worden gedaan door een (liefst gespecialiseerde) gecertificeerde makelaar. Dit artikel helpt je om zelf alvast een inschatting te maken.
Locatie
In de vastgoedwereld is het een bekend adagium. Voor waardebepaling zijn er drie dingen belangrijk: locatie, locatie en locatie. Dit gaat ook op als je een vakantiehuis wilt kopen of verkopen.
Het maakt nogal uit of je bezig bent met een vakantiehuis op een van de Waddeneilanden of in een ander toeristisch gebied zoals Ommen. Een zelfde chalet, op een zelfde park met soortgelijke faciliteiten wat in Ommen bijvoorbeeld € 30.000,- kost kan op Texel te koop staan voor wel € 150.000,-. Dit heeft uiteraard te maken met vraag en aanbod. De markt voor vakantiehuizen in het Vechtdal, waar Ommen ligt, is prima. Maar er is niet zo’n enorme vraag als op de Waddeneilanden waar makelaars en vakantieparken vaak zelfs werken met wachtlijsten voor aspirant-kopers.
Een heel ander aspect voor wat betreft de locatie van een vakantiehuis: staat het op een vakantiepark of niet? En als het op een park staat; op wat voor soort park staat het? Hierover meer in het onderstaande stuk.
Faciliteiten en mogelijkheden op het park
Om een goede inschatting te maken van de waarde van het vakantiehuis dat je wilt kopen of verkopen is het park waar het staat nogal van belang. Als het vakantiehuis op een park staat met veel faciliteiten is het makkelijker te verkopen, of al snel duurder om aan te kopen. Denk hierbij aan faciliteiten zoals een zwembad (overdekt en buiten), liefst met glijbanen en ander vertier, de aanwezigheid van een restaurant, speeltuintjes (en dan het liefst ook minstens 1 binnenspeeltuin) en de aanwezigheid van een professioneel animatieteam tijdens schoolvakanties. Ook iets om rekening mee te houden: is het park het hele jaar toegankelijk? Mag je in het vakantiehuis permanent wonen? Mag het vakantiehuis verhuurd worden? Ondersteunt het park je bij de verhuur? En zo ja tegen welke kosten? Wat zijn de jaarlijkse parkkosten? Wat rekent de gemeente waar het park gelegen is aan woz? De grond waarop het vakantiehuis staat, is dat eigen grond of pacht/huur je dat van iemand zoals de parkeigenaar?
Als je al deze zaken met betrekking tot het park en andere omstandigheden hebt onderzocht laat het hier dan niet bij. Onderzoek ook of het park al dan niet goed aangeschreven staat. Het kan goed zijn dat een park het helemaal top voor elkaar lijkt te hebben, bijvoorbeeld omdat alle faciliteiten zoals hierboven genoemd zijn aanwezig zijn, maar dat het niet heel verstandig is om op dat park je aankoop te doen. Het is immers ook belangrijk of dat park al dan niet goed staat aangeschreven. Controleer daarom ook verschillende sites waarop reviews van gebruikers te lezen zoals Zoover Het kan best voorkomen dat een park voorzien is van alle faciliteiten zoals een zwembad etc, maar dat de reviews ronduit slecht zijn bijvoorbeeld vanwege achterstallig onderhoud, slechte hygiëne en/of onvriendelijk personeel. In zo’n geval is het waarschijnlijk toch beter een vakantiehuis te kopen op een park waar er iets minder faciliteiten zijn maar waarvan de reviews echt top zijn.
Vereniging van Eigenaren (VVE)
Op een van de aspecten die in het stukje hierboven genoemd staat gaan we nog even door. De parkkosten. Dit zijn namelijk niet alleen de kosten die je jaarlijks betaalt aan het park. Een belangrijk onderdeel betreft ook de kosten voor de VVE, de vereniging van eigenaren. Als je een vakantiehuis gaat kopen en dit staat op een park dan heb je daar in de meeste gevallen mee te maken. Niet alleen betaal je jaarlijks kosten aan de VVE, maar ook bepaalt de VVE voor een deel de overige kosten waarmee je te maken krijgt. Het kan bijvoorbeeld zijn dat je niet eigenaar bent van de grond waarop je vakantiehuis staat, maar dat de VVE dit is en je via het lidmaatschap van deze VVE gebruiksrecht hebt op een deel ervan. Het zo geheten appartementsrecht.
Vanuit de VVE wordt bijvoorbeeld het groen of de wegen op het park bepaald. Soms kiest men ervoor dat de leden zelf een aantal uren per jaar hieraan besteden, soms schakelt men er een bedrijf voor in, wat weer gezamenlijk betaald moet worden. Ga op deze manier ook na of er recent groot onderhoud is geweest bijvoorbeeld aan de wegen op het park, en wat de plannen zijn voor de nabije toekomst. Dus welke kosten je kan verwachten. Het loont dus de moeite om je echt even te verdiepen in de VVE. Vraag de notulen op. Check of er jaarlijks wordt vergaderd en ga na of er een meerjarig onderhoudsplan is opgesteld. Als dat er is: is dit plan realistisch en haalbaar? Of juist te mager? Ga na of er iemand is die meer dan 50% eigenaar is en dus ook bepalende invloed heeft om zo niet voor vervelende verassingen te komen staan. Vraag de exploitatierekening op en ga na of er splitsingsakten zijn en wat deze precies inhouden.
Bekijk ook of er publiek- of privaatrechtelijk bepalingen zijn om rekening mee te houden. Er kan bijvoorbeeld een recht van overpad gelden bij jouw perceel, wat invloed heeft op de waarde van je vakantiehuis.
De staat van het vakantiehuis/trends
Stel; het vakantiehuis dat je wilt verkopen staat op een park met prima faciliteiten en dat park staat ook nog eens goed aangeschreven. Dan is de volgende stap om nog eens goed te kijken naar het vakantiehuis zelf. Voor het bepalen van de waarde is niet alleen van de grootte van belang. Natuurlijk doet het er toe hoeveel vierkante meters het vakantiehuis beslaat, hoe groot het perceel is, of het een verdieping heeft en hoeveel kamers het vakantiehuisje telt. Minstens net zo belangrijk is de staat van het vakantiehuis. Dan hebben we het over twee verschillende aspecten.
Het eerste is de meest voor de hand liggende, namelijk de staat van onderhoud. Staat het goed in de verf? Werkt alles zoals het hoort? Geen verstoppingen? Nergens rot te bespeuren zoals in de kozijnen? Loop dat allemaal na en werk het bij omdat dit je verkoopkansen vergroot. Er is uiteraard ook een publiek te vinden die het juist leuk vindt om voor weinig iets op de kop te tikken en alle kosten en tijd die reparatie of zelfs restauratie beslaan voor lief nemen, of dat zelf als uitdaging zien. Dit publiek is echter wat kleiner. Benoem het dan heel specifiek in de advertentie.
Ben je op zoek naar een vakantiehuis? Bekijk al deze zaken dan ook heel goed.
Het tweede aspect heeft te maken met de trends en ontwikkelingen in de markt van vakantiehuizen. Er zijn momenteel twee belangrijke trends, namelijk die van duurzaamheid en die van luxe.
Om te beginnen die van duurzaamheid. Net als in de reguliere woningmarkt worden recreatiewoningen tegenwoordig vaak verduurzaamd. Zonnepanelen erop. Verwarming op aardgas eruit, warmtepanelen erin. En uiteraard flink isoleren. Nieuwe vakantiehuizen worden tegenwoordig vaak op deze manier gebouwd. Heeft het vakantiehuis dat je wilt verkopen dit allemaal niet? Bekijk en bereken dan met welke investering je het object toch wat kunt verduurzamen. Mogelijk levert je dit bij verkoop meer op, of gaat de verkoop vlotter, bijvoorbeeld omdat soortgelijke vakantiehuizen die op hetzelfde park te koop staan dit nog niet hebben.
Dan de luxe: Veel potentiele kopers van vakantiehuizen overwegen dit vanuit het idee om rendement te gaan maken met verhuur. Huurders zijn meer en meer uit op luxe tijdens hun verblijf. Misschien nog wel meer dan ze thuis gewend zijn. Dat wat ook wel een hotelervaring wordt genoemd. Dit bepaalt een behoorlijk deel van de waarde van het vakantiehuis. Denk bij luxe niet aan de beschikbaarheid van wifi. Dit is basis in de huidige markt. Denk meer aan al het gemak dat je in de keuken kunt hebben zoals een vaatwasser. En meer nog aan luxe extra’s die men thuis lang niet altijd heeft zoals een jacuzzi, een sauna of een buitenkeuken. De vergroot de kans op verhuur en dus ook de kans op verkoop en daarmee de waarde van het vakantiehuis.
Onderzoek vergelijkbare objecten
Een van de belangrijkste bronnen van een makelaar of taxateur om de prijs mede op te baseren zijn de verkoopgegevens van vergelijkbare objecten. Hiervoor kan de makelaar inzage krijgen in verschillende registers zoals die van Kadaster. Hier hebben de meeste kopers of verkopers die een inschatting willen maken van de waarde van een vakantiehuis geen toegang. Maar iets ander wat een makelaar doet dat kun je natuurlijk wel doen. Het ligt heel erg voor de hand maar sommigen vergeten dit te doen. Het loont echt de moeite om te onderzoeken welke vergelijkbare vakantiehuizen er op hetzelfde park of op vergelijkbare parken in de nabije omgeving te koop staan en wat daarvan de prijzen zijn. Bekijk ook hoelang ze te koop staan. Als de vraagprijs te hoog is zal de woning langer te koop staan en de opbrengst waarde verder onder de vraagprijs liggen dan wanneer de woning nog maar kort te koop staat. Probeer ook vast te stellen waar de variatie in prijzen vandaan komt. Al hetgeen dat hierboven is geschreven kan je hierbij helpen. Soms is het via google ook wel te achterhalen welke vakantiehuizen voor welke bedragen recent (het afgelopen half jaar) te koop hebben gestaan.
Als je al deze zaken goed toepast kun je, hoewel je nog lang geen taxateur bent, een aardige inschatting maken van de waarde van het vakantiehuis waar het je om gaat.
Toch Uitbesteden?
Toch kunnen er natuurlijk goede redenen zijn om een expert de waarde van je vakantiehuis te laten bepalen. Bijvoorbeeld als je als verkoper een document als bewijs wil laten zien om je prijs te rechtvaardigen, of als koper als je het vakantiehuis (deels) wilt financieren of als je het wilt verzekeren. In dat laatste geval is een officiële waardebepaling lang niet altijd een eis, maar het levert je meestal wel een fijne korting op.
Je kunt dan twee dingen doen. Een officiële taxatie door een beëdigd makelaar/taxateur of een waardebepaling. Een taxatie van een vakantiehuis kan behoorlijk variëren in prijs. Houd over het algemeen rekening met een bandbreedte van € 500,- tot € 800,-. Een goedkopere manier is een waardebepaling. In het geval van een financiering voldoet dit mogelijk niet (controleer dit bij je beoogde geldverstrekker), maar in alle andere gevallen wel. Voordeel hiervan is dat het behoorlijk minder kost. Soms gaat deze waardebepaling in combinatie met een bouwtechnische keuring wat weer zijn eigen voor de hand liggende voordelen heeft. Het voert te ver om dit hier verder uit te leggen. Meer informatie over een keuring in combinatie met een waardebepaling lees je hier. Spoiler: het kost maar 350 euro.
Bonus; een checklist.
Als extra vatten we voor je gemak het bovenstaande samen in een checklist:
- Stel vast om welk type vakantiehuis het gaat (bungalow, chalet, stacaravan etc)
- Wat is de oppervlakte van het vakantiehuis en het perceel?
- Is het eigen grond?
- Is het erfpachtgrond, wat zijn de kosten en wat is de looptijd?
- Of (ver)koopt u een appartementsrecht met een gebruiksrecht en een VVE?
- Controleer de VVE
– Actieve VVE?
– Aantal appartementsrechten
– Is er een eigenaar me meer dan 50% van de aandelen i.v.m. zeggenschap?
– Wordt er minimaal 1 maal per jaar vergaderd?
– Zijn er notulen?
-Wat zijn de jaarlijkse kosten?
-Vraag de splitsingsakten en controleer deze
-Is er een meerjarig onderhoudsplan en controleer deze op de haalbaarheid, zijn er reserveringen en zijn deze voldoende?
– Vraag de exploitatierekening op
- Voor welke waarde zijn referentieobjecten verkocht?
- Zoek uit of er privaatrechtelijke bepalingen zijn
- Zijn er publiekrechtelijke bepalingen of kwalitatieve verplichtingen?
- In welke regio staat het vakantiehuis te koop?
- Staat het vakantiehuis te koop op een vakantiepark of niet?
- Als het op een vakantiepark staat: zijn er veel faciliteiten aanwezig?
- Is het vakantiepark het hele jaar toegankelijk?
- Staat het vakantiepark goed aangeschreven?
- Mag er in het vakantiehuis permanent gewoond worden?
- Mag het vakantiehuis verhuurd worden?
- Wat zijn de vaste lasten van het vakantiehuis? Zowel die van het park als van de gemeente?
- Wat is de status van het onderhoud?
- Hoe is de technische installatie oa de meterkast? Hoe wordt de woning verwarmd? Wat is het bouwjaar? Is de woning aangesloten op gemeente riool of middels een IBA? Functioneert deze juist?
- Is het vakantiehuis duurzaam qua energieverbruik?
- Voldoet het vakantiehuis aan de huidige trends qua luxe?
- Maak een vergelijking met soortgelijke vakantiehuizen op soortgelijke parken in de regio
- Mag de woning verhuurd worden? Wat is het rendement? Zijn er zaken die middels het park geregeld kunnen worden? Zoals sleutel, schoonmaak, huurcontracten enz.
Dit artikel is geschreven door RecraHome in samenwerking met Johan Maasse van IQ-makelaars Vechtdal. Specialist in de aan- en verkoop van huizen en vakantiehuizen in het Vechtdal.
